Crédit Immobilier Senior : comparez et choisissez le meilleur !

Financer un bien immobilier quand on a plus de 60 ans peut s’avérer un véritable casse-tête. Les banques semblent être bien frileuses quand il s’agit d’accorder un crédit immobilier aux seniors car seulement 4 sur 10 voient leur demande de prêt aboutir. Preuve que les personnes de cet âge n’ont pas vraiment la cote. Pourtant, le crédit immobilier n’est pas réservé qu’aux actifs. Alors, comment procéder pour obtenir un emprunt immo à l’approche de la retraite ou quand on a déjà cessé son activité ?

Demande de crédit immo senior : les éléments pris en compte par la banque

En France, les personnes de plus de 60 ans devraient passer la barre des 20 millions d’ici 10 ans. Nombre d’entre elles nourrissent le rêve de changer de maison ou d’appartement où couler une retraite sereine, d’autres projettent d’investir dans le locatif afin de percevoir des revenus plus confortables. Mais pour financer un bien immobilier, les seniors, comme les plus jeunes, peuvent avoir besoin d’emprunter de l’argent. Bien qu’il n’existe pas de limite d’âge légale pour contracter un crédit immobilier, les organismes prêteurs n’accordent pas ce type de souscription aussi facilement, considérant que cette catégorie de clients est plus à risque.

Autant avoir un dossier en béton pour s’assurer que sa demande de prêt immo sera prise en considération puis validée par la banque. Il faut bien être conscient que les éléments qui comptent en faveur d’un futur emprunteur sont :

• Le montant du crédit,
• La durée d’emprunt,
• Le nombre de crédits en cours (prêt à la consommation, crédit auto…),
• La capacité d’emprunt,
• La bonne santé du compte en banque, ce qui signifie aucun découvert,
• Des ressources suffisantes et régulières,
• L’anticipation de la baisse des revenus si l’emprunteur prendra sa retraite en cours d’emprunt,
• Un projet immobilier cohérent, c’est-à-dire correspondant au taux d’endettement possible,
• Un apport personnel, non obligatoire, mais particulièrement bienvenu pour cette catégorie de clients,
• Le nombre de personnes encore à charge,
• Le coût de l’assurance de crédit, sachant que cette assurance emprunteur est plus chère pour un senior,
• L’âge de l’emprunteur en fin de crédit immobilier.

Certes, les critères analysés par les banquiers sont nombreux, mais on ne peut passer outre. Autant bien préparer son dossier avant de déposer sa demande de crédit immo et présenter son meilleur profil pour pouvoir réaliser son projet.

Anticiper la baisse de ses revenus lors de la mise à la retraite

Ce n’est un secret pour personne : la pension de retraite est moins élevée que le salaire perçu durant les dernières années d’activité. Si l’on souhaite acquérir un bien par le biais d’un crédit immobilier à ce moment de la vie, il est très important d’anticiper ses finances car selon les cas, une fois la mise à la retraite, les ressources peuvent baisser entre 15 et 40 % ! Le projet immobilier peut donc peser très lourd dans le budget, surtout si le nouveau retraité a encore des crédits personnels en cours.

Lorsque l’on sollicite un emprunt immobilier auprès d’une banque avant d’être retraité, il faut donc prendre en compte cette future baisse de ressources afin de ne pas se retrouver surendetté au moment de la cessation d’activité.

Crédit immobilier pour senior : quel est l’âge limite ?

Même s’il n’existe pas de réglementation interdisant aux banques d’accorder un crédit immobilier à un senior, les établissements bancaires rechignent généralement à prêter de l’argent aux demandeurs âgés de 65 ans et plus. Le problème tient surtout en termes d’assurance emprunteur puisque l’assurance Groupe limite l’étendue de la garantie décès invalidité à 70 ou 75 ans au grand maximum. Or, sans cette couverture, les banques n’accordent pas de prêt immo. Certes, il existe des organismes bancaires qui prennent leurs garanties sous d’autres biais comme par exemple :

• Assurer seulement le conjoint s’il est plus jeune que le demandeur et à condition qu’il soit en bonne santé,
• Prendre une hypothèque sur le bien immobilier afin d’en être le bénéficiaire en cas de décès de l’emprunteur avant le terme du crédit immo.

L’intéressé a toutefois la possibilité de se tourner vers la délégation d’assurance. Cela consiste à souscrire une assurance de crédit immo auprès d’une compagnie sans lien avec le créancier. Généralement, ces contrats sont plus économiques que l’assurance de la banque, et les assureurs sont moins regardants en termes de limite d’âge puisqu’ils peuvent couvrir un emprunteur âgé de 85, voire 90 ans. Il faut toutefois respecter une condition : trouver une assurance de crédit qui inclut des garanties au moins égales à celles du contrat Groupe. Reste le problème de la surprime qui peut être appliquée lorsqu’un emprunteur est âgé.

Crédit immobilier senior sans assurance emprunteur : quelles garanties ?

Nous l’avons vu, trouver une assurance de crédit immo quand on est senior n’est pas toujours facile, et si une surprime est appliquée, cela peut coûter si cher que l’on risque de dépasser sa capacité d’emprunt, ce qui ferait péricliter le projet.

Dans ce cas, le senior a encore la possibilité de ne pas souscrire d’assurance emprunteur. Mais il lui faut avoir les reins solides ou bien trouver un moyen légal de garantir son prêt. Ce peut être :

• Le nantissement :
  • Soit par un portefeuille boursier,
  • Soit par un contrat d’assurance-vie.
• Le cautionnement : l’intéressé doit faire appel à une personne de son entourage qui accepte de se porter caution ou bien à un organisme de caution.

Trouver une assurance de prêt immobilier pour senior

Le tableau n’est pas totalement noir car nombre de seniors parviennent tout de même (et heureusement) à financer leur rêve immobilier avec un prêt, qu’ils ne soient pas encore à la retraite ou viennent tout juste de commencer leur vie de retraité. Reste à trouver la compagnie d’assurance qui acceptera de proposer un contrat à l’emprunteur qui, à cet âge, est classé parmi les profils à risque. Les assureurs se basent sur les statistiques. Un senior est plus exposé à tomber malade, le risque augmentant avec l’âge, et la probabilité qu’il ne puisse pas rembourser son emprunt jusqu’au terme augmente au fil du temps.

Avant de souscrire un contrat d’assurance emprunteur, il est important de vérifier les points suivants :

• L’âge limite de garantie au-delà duquel certains risques stipulés au contrat ne sont plus couverts par l’assureur. Si celui-ci décède avant d’avoir fini de rembourser son crédit, ses héritiers devront prendre le relai jusqu’à ce que la totalité du capital emprunté soit remboursée.
• L’âge limite de souscription au-delà duquel l’assureur refuse toute proposition de contrat.

Ces limites sont assez fréquentes dans les contrats Groupe (assurance crédit des banques). Grâce à la délégation d’assurance, l’emprunteur senior a plus de chances de se voir proposer des solutions adaptées à son profil. Il ne faut donc pas hésiter à profiter de cette possibilité grâce à la loi Lagarde sur l’assurance emprunteur.

Crédit immo pour senior : préférer les emprunts de courte durée

Bien réfléchir à son projet immobilier implique d’opter pour un bien dont le prix de vente est en rapport avec ses possibilités financières. L’idéal à plus de 60 ans est de se tourner vers une maison ou un appartement à prix raisonnable afin de n’emprunter qu’un capital limité. Cela permet de réaliser un crédit sur le court terme, tout au plus sur 10 ou 12 ans. Ce qui ne dispense toutefois pas d’avoir de solides garanties, mais les banques prêtent plus volontiers aux seniors sur 10 ans que sur 20 ans.

Si l’intéressé peut prouver qu’il possède un autre bien immobilier (une résidence secondaire par exemple), et qu’il a épargné régulièrement pendant des années (à l’appui, portefeuille boursier, LDD, Livrets et assurance-vie, etc.), et bien entendu que ses revenus lui permettent de conserver un reste à vivre suffisant tout en remboursant son crédit, rien ne devrait faire obstacle.

Par logique, un crédit à court terme coûte moins cher en taux, en assurance emprunteur, et si le capital emprunté n’est pas démesuré, les mensualités à rembourser peuvent tout à fait être supportées par le foyer.

Faire calculer sa capacité d’emprunt avant de visiter un bien immobilier

Quelle que soit l’ampleur de son projet, tout emprunteur doit faire calculer sa capacité d’emprunt car de celle-ci dépend la capacité d’endettement. C’est fondamental pour s’assurer que l’on sera en mesure de le financer jusqu’à la dernière mensualité. Elle détermine finalement le budget nécessaire à la réalisation de son rêve. Peut-on acheter une maison ou un appartement de 150 000 €, de 300 000 € ou de plus 600 000 € ?

Il est très important de savoir où l’on va avant même de visiter un bien. C’est au contraire en commençant à faire déterminer son budget par la banque que l’on peut enfin cibler les biens dont le prix de vente est en rapport avec ses possibilités financières car pas question de s’endetter outre-mesure. Il est en plus bien inutile de gaspiller de l’énergie à visiter des maisons très chères si l’on n’en a pas les moyens. Cette sagesse évite bien des désillusions…

Il faut être prudent au moment d’investir dans l’immobilier, surtout après 60 ans car si l’endettement est trop important, il ne sera pas possible de rembourser la totalité de son crédit. Il faut absolument éviter les risques d’incidents de paiement.

On peut se faire une idée de sa capacité d’emprunt en se connectant à un simulateur de crédit immobilier en ligne. L’outil est simple d’utilisation et totalement gratuit. Il suffit de renseigner :

1. Le revenu net de l’emprunteur (et du co-emprunteur le cas échéant),
2. Les autres revenus du foyer,
3. Les charges,
4. Les crédits en cours,
5. Le type de bien recherché (logement neuf ou ancien),
6. Le montant de l’apport personnel éventuel,
7. Le montant du crédit souhaité,
8. La durée du crédit immo sachant que l’outil en ligne permet de simuler différentes durées d’emprunt afin de comparer le montant des mensualités de remboursement pour chaque durée.

Grâce à la calculette en ligne, le senior peut avoir une idée du montant de l’emprunt immobilier qu’il pourrait se voir accorder. Mais ce n’est qu’une estimation. Cela devra être confirmé par la banque choisie lors de la demande de crédit.

Senior : vers quelle banque se tourner pour avoir un crédit immobilier ?

Il n’existe pas de banques spécifiques aux plus de 60 ans. Tous les établissements bancaires sont susceptibles d’accorder un crédit immo à un senior pourvu qu’il remplisse toutes les conditions, aussi drastiques soient-elles. Autant dire que constituer son dossier seul et devoir argumenter pour obtenir un crédit immobilier quand on n’est pas de la partie est souvent peine perdue.

Il existe heureusement une solution : faire appel à un courtier en crédits. C’est un expert habilité à effectuer toutes les démarches en lieu et place de son client moyennant des honoraires tout à fait raisonnables au vu de l’étendue du service rendu. Le courtier connaît parfaitement le marché de l’immobilier mais aussi les taux de crédit du moment et c’est le professionnel idéal si l’on souhaite en plus obtenir un taux ultra compétitif.

C’’est aussi par le biais du courtier que le senior peut trouver une assurance emprunteur bien adaptée, qui accepte de le couvrir jusqu’à 85 ans et plus, et à prix défiant toute concurrence. Cerise sur le gâteau, avec un courtier, les délais pour obtenir son crédit sont souvent bien plus courts que ceux imposés par les banques.